مسائل وآراء قانونية يكتبها إسلام فتح الله البلهاسي

مسائل وآراء قانونية يكتبها إسلام فتح الله البلهاسي

هل يمتد عقد الايجار للزوج بعد وفاة زوجته التى استفادت بالامتداد عن والدها

سؤال من أحد أصدقاء الحياة اليوم .. هل يمتد عقد الايجار للزوج بعد وفاة زوجته التى استفادت بالامتداد عن والدها؟
يجيب عليها الأستاذ المحامي إسلام فتح الله البلهاسي

محكمة النقض : يمتد عقد الإيجار للزوج بعد وفاة زوجته التي استفادت بالامتداد عن والدها ما مؤداه أن جميع العقود التي أبرمت قبل هذا التاريخ إعمالاً لحكم الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام المؤجر بتحرير عقود إيجار فتعد عقوداً قائمة فعلاً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لكافة آثارها القانونية وفقاً لنص الفقرة الثالثة من المادة 29 المشار إليها,

وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً على ما سلف بيانه وقد حجبه هذا عن بحث وتمحيص دفاع الطاعن الجوهري من أنه ظل مقيماً مع زوجته في عين النزاع إلى وقت وفاتها في 25/ 10/ 2003 بما يتوافر معه شرط امتداد عقد الإيجار إليه عن زوجته التي امتد إليها العقد عن والدها المستأجر الأصلي بسبب إقامتها معه إقامة مستقرة حتى وفاته في عام 1962 وهو دفاع جوهري لو صح لترتب عليه امتداد العقد إليه عملاً بنص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مما يعيبه ويوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

وقررت محكمة النقض في حكمها بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ محمد شفيع الجرف “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة. حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 5876 لسنة 2003 إيجارات شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد إيجار “الفيلا” محل التداعي والإخلاء والتسليم وقال بيانًا لها إن المرحوم “لبيب حنا السايح” قد استأجر تلك الفيلا بموجب العقد المؤرخ 1/ 3/ 1955 وبعد وفاته امتد عقد الإيجار إلى ابنته”دولي” والتي تزوجت بالطاعن وسافرا إلى الخارج وتوفيت ونشر خبر وفاتها في 28/10/ 2003 ومن ثم لا يحق امتداد العقد إلى زوجها الطاعن فأقام الدعوى, حكمت المحكمة بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 297 لسنة 9 قضائية أمام محكمة استئناف القاهرة التي أحالت الدعوى للتحقيق وبعد أن استمعت للشهود قضت بتاريخ 10/ 1/ 2007 بتأييد الحكم المستأنف.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأن المستأجر الأصلي لعين النزاع قد توفى عام 1962 وأقامت ابنته “دولي” بها بعد وفاته وتزوجت من الطاعن عام 1989 وأقام “بالفيلا” حتى وفاتها في 25/ 10/ 2003, وبوفاتها امتد إليه عقد إيجار “فيلا” النزاع باعتبارها أنها أصبحت مستأجرة أصلية امتد إليها العقد قبل صدور حكم الدستورية العليا في الدعوى رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية إلا أن الحكم المطعون فيه قضى بإخلاء الطاعن باعتبار أن بعد صدور حكم الدستورية لا يمتد عقد الإيجار إلا مرة واحدة وقد وقعت وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله, ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث أو مواجهة دفاع أبداه الخصم بترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريًا ومؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها, إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية بما يقتضي بطلانه, كما أن من المقرر أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع أفاد من مزية الامتداد القانوني لعقد الإيجار زوجة المستأجر وأولاده ووالديه المقيمين معه إقامة مستقرة حتى وفاته أو تركه المسكن دون تحديد لمدة الإقامة بالنسبة لهم, وإذ جاء هذا النص مطلقاً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين فإن هذه القاعدة يضطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداءً مع المالك أو من امتد العقد قانوناً لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.

لما كان ذلك, وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بحقه في امتداد عقد “الفيلا” محل النزاع إليه لإقامته فيها مع زوجته المستأجرة الأصلية للعين المؤجرة وأنه استمر في الإقامة معها حتى وفاتها في 25/ 10/ 2003 وبالتالي يمتد له عقد الإيجار عن زوجته, وإذ كان الحكم الصادر في القضية رقم 116 لسنة 18 ق دستورية بعدم دستورية ما تضمنه نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 من امتداد عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة بسبب الوفاة

أو الترك لا يحول دون حقه في الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار عن زوجته إذا توافرت شروطه متى كان قد امتد هذا العقد إليها عن والدها المستأجر الأصلي ذلك أن الحكم الصادر في القضية رقم 70 لسنة 18 ق دستورية – بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك – حدد لسريانه تاريخاً آخر هو اليوم التالي لنشره بتاريخ 14/ 11/ 2002 إعمالاً للرخصة المخولة للمحكمة الدستورية العليا

الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها رقم 48 لسنة 1979 بما مؤداه أن جميع العقود التي أبرمت قبل هذا التاريخ إعمالاً لحكم الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام المؤجر بتحرير عقود إيجار فتعد عقوداً قائمة فعلاً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لكافة آثارها القانونية وفقاً لنص الفقرة الثالثة من المادة 29 المشار إليها,

وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً على ما سلف بيانه وقد حجبه هذا عن بحث وتمحيص دفاع الطاعن الجوهري من أنه ظل مقيماً مع زوجته في عين النزاع إلى وقت وفاتها في 25/ 10/ 2003 بما يتوافر معه شرط امتداد عقد الإيجار إليه عن زوجته التي امتد إليها العقد عن والدها المستأجر الأصلي بسبب إقامتها معه إقامة مستقرة حتى وفاته في عام 1962 وهو دفاع جوهري لو صح لترتب عليه امتداد العقد إليه عملاً بنص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مما يعيبه ويوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

لذلك:نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضده المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماه